بحث مالیات خانه های خالی در سال‌های اخیر به یکی از داغ‌ترین موضوعات حوزه مسکن تبدیل شده است. شاید برایتان پیش آمده باشد که در محله‌ای زندگی کنید و ببینید تعداد زیادی از واحدهای نوساز یا حتی قدیمی، ماه‌ها و حتی سال‌ها بدون سکنه باقی مانده‌اند. در حالی که هزاران خانواده به دنبال اجاره یا خرید خانه با قیمت مناسب هستند، این املاک خالی عملا از چرخه مصرف خارج می‌شوند و فشار زیادی بر بازار وارد می‌کنند.
قانون‌گذار برای حل این مشکل راهکاری مشخص در نظر گرفته است یعنی مالیات خانه خالی. این قانون به‌نوعی انگیزه‌ای است برای اینکه مالکان به جای خالی گذاشتن ملک، آن را وارد بازار کنند. نتیجه چه خواهد بود؟ افزایش عرضه، کنترل قیمت‌ها و در نهایت ایجاد تعادل در بازار مسکن. در این مطلب، قدم به قدم بررسی می‌کنیم که مالیات خانه های خالی دقیقا چیست، چه کسانی مشمول آن می‌شوند، نحوه محاسبه‌اش چگونه است، چه معافیت‌هایی دارد و اگر کسی از پرداخت آن سر باز بزند، چه جرائمی در انتظارش خواهد بود.
مالیات خانه های خالی چیست؟
مالیات خانه های خالی در واقع یک ابزار قانونی برای جلوگیری از احتکار مسکن است. بر اساس این قانون، هر واحد مسکونی که بیش از ۱۲۰ روز در سال خالی از سکنه بماند، مشمول مالیات خواهد شد. هدف اصلی چنین اقدامی این است که مالکان تشویق شوند خانه‌های بلااستفاده خود را وارد بازار اجاره یا فروش کنند تا تعادل در عرضه و تقاضای مسکن برقرار شود. به زبان ساده، اگر فردی خانه‌ای را خالی بگذارد تا صرفا در آینده با قیمت بالاتر بفروشد یا اجاره دهد، مشمول مالیات خانه خالی خواهد شد. این قانون فقط شامل املاک مسکونی است و واحدهای اداری یا تجاری را در بر نمی‌گیرد.
مبانی قانونی مالیات خانه خالی
پایه و اساس این قانون در ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم آمده است. در دی‌ماه ۱۳۹۹ نیز اصلاحیه‌ای بر این ماده تصویب شد و دستورالعمل اجرایی آن توسط سازمان امور مالیاتی ابلاغ گردید. بنابراین، پشتوانه این قانون کاملاً رسمی و الزام‌آور است و تمام مالکان باید آن را رعایت کنند. در واقع، مالیات خانه های خالی ۱۴۰۴ دیگر صرفا یک طرح یا ایده نیست؛ بلکه به مرحله اجرا رسیده و دولت از طریق سامانه‌های هوشمند، به‌ویژه سامانه ملی املاک و اسکان، وضعیت هر ملک را بررسی کرده و در صورت خالی ماندن، مالیات مربوطه را محاسبه و مطالبه می‌کند.
مشمولین پرداخت خانه های خالی
قانون مالیات خانه های خالی همه مالکان را بدون استثناء در بر می‌گیرد. فرقی نمی‌کند مالک یک فرد حقیقی باشد یا یک شرکت حقوقی؛ به محض اینکه ملکی مسکونی در شرایط «خانه خالی» قرار بگیرد، مشمول این مالیات خواهد شد. به همین دلیل است که از این مالیات به عنوان یکی از زیرشاخه‌های مهم مالیات‌های مستقیم یاد می‌شود. اما چه خانه‌هایی دقیقا خالی محسوب می‌شوند و چگونه شناسایی می‌شوند؟ در این بخش به معیارهای اصلی اشاره می‌کنیم.
- مکان ملک: واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید مشمول مالیات می‌شوند. خانه‌های خالی در شهرهای کوچک‌تر و روستاها از پرداخت کامل مالیات معاف هستند، اما اگر اطلاعات آنها در سامانه املاک ثبت نشود، جریمه‌ای برایشان در نظر گرفته خواهد شد.
- مدت زمان خالی بودن: اگر یک ملک بیش از ۱۲۰ روز در یک سال مالیاتی خالی از سکنه باشد، خانه خالی شناخته می‌شود.
- واحدهای نوساز و انبوه‌سازی: برای ساختمان‌های تازه‌ساز، یک بازه تنفس در نظر گرفته شده است؛ ۱۲ ماه برای واحدهای نوساز و ۱۸ ماه برای پروژه‌های انبوه‌سازی از تاریخ پایان کار.
- ثبت در سامانه: معیار اصلی شناسایی خانه خالی، داده‌های ثبت‌شده در سامانه ملی املاک و اسکان است. هر ملکی که در این سامانه بدون سکنه گزارش شود، به‌طور خودکار مشمول مالیات خواهد شد.
به این ترتیب، دیگر امکان پنهان‌کاری وجود ندارد و هر خانه‌ای که عملا بلااستفاده مانده باشد، توسط سامانه رصد شده و در لیست مشمولان مالیات خانه خالی قرار می‌گیرد.
نحوه محاسبه مالیات خانه خالی
یکی از پرسش‌های همیشگی مالکان این است که مبلغ مالیات خانه خالی دقیقا چگونه محاسبه می‌شود. سازمان امور مالیاتی برای این موضوع یک روند مشخص در نظر گرفته که بر اساس مواد ۵۳، ۵۴ مکرر و ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم انجام می‌شود. در یک نگاه کلی، روند محاسبه به این صورت است:
- تعیین ارزش اجاره ماهانه: ابتدا بر اساس موقعیت ملک و متراژ، ارزش اجاره ماهانه محاسبه می‌شود. برای مثال، اگر نرخ اجاره هر متر مربع ۵۰ هزار تومان باشد، یک واحد ۱۰۰ متری اجاره‌ای معادل ۵ میلیون تومان در ماه خواهد داشت.
- کسر استهلاک: طبق قانون، ۲۵ درصد از اجاره سالانه بابت هزینه‌ها و استهلاک از مبلغ کل کم می‌شود.
- اعمال نرخ مالیات: نرخ مالیات بر اساس جداول ماده ۱۳۱ برای اشخاص حقیقی و ماده ۱۰۵ برای اشخاص حقوقی محاسبه می‌شود.
- ضرایب افزایشی سالانه: مالیات خانه‌های خالی بر اساس تعداد سال‌های خالی بودن، چند برابر می‌شود.
پس از تعیین ارزش اجاره و اعمال نرخ مالیات پایه، مرحله بعدی محاسبه ضرایب افزایشی مالیات برای سال‌های متوالی خالی بودن خانه است.
ضرایب مالیاتی خانه های خالی
ضرایب مالیاتی به‌صورت زیر است:
- برای ۱ تا ۵ خانه خالی: سال اول ۶ برابر، سال دوم ۱۲ برابر و از سال سوم به بعد ۱۸ برابر مالیات محاسبه‌شده.
- برای بیش از ۵ خانه خالی: ضرایب دو برابر می‌شود؛ یعنی سال اول ۱۲ برابر، سال دوم ۲۴ برابر و سال سوم به بعد ۳۶ برابر.
در صورتی که خالی بودن خانه‌ها پیوسته نباشد، مالیات دوباره مانند سال اول محاسبه خواهد شد. با این ضرایب، میزان مالیات خانه خالی به‌طور شفاف و دقیق برای هر مالک مشخص شده و امکان برنامه‌ریزی مالی فراهم می‌شود.
مثال محاسبه
فرض کنید ملکی ۱۰۰ متری با ارزش اجاره ماهانه ۵ میلیون تومان وجود دارد. پس از کسر ۲۵٪ استهلاک (۱,۲۵۰,۰۰۰ تومان)، مالیات پایه محاسبه می‌شود. اگر نرخ مالیات ۱۵٪ باشد، مبلغ مالیات ماهانه ۵۶۲,۵۰۰ تومان خواهد شد. حالا با اعمال ضرایب:
- سال اول: ۳,۳۷۵,۰۰۰ تومان
- سال دوم: ۶,۷۵۰,۰۰۰ تومان
- سال سوم: ۱۰,۱۲۵,۰۰۰ تومان
به همین ترتیب، هرچه خانه بیشتر خالی بماند، مبلغ مالیات خانه های خالی سنگین‌تر خواهد شد.
موارد معافیت از مالیات خانه های خالی
اگرچه قانون مالیات خانه های خالی همه مالکان را پوشش می‌دهد، اما برای برخی املاک معافیت‌هایی در نظر گرفته شده است تا عدالت مالی رعایت شود و فشار اضافی به خانوارها و گروه‌های خاص وارد نشود.
- اقامتگاه اصلی و فرعی: هر خانواده می‌تواند یک واحد را به عنوان اقامتگاه اصلی و یک واحد دیگر را در شهری غیر از محل اقامتگاه اصلی یا در همان شهر (اگر اقامتگاه اصلی ملکی باشد) به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت کند. این دو واحد از پرداخت مالیات معاف هستند.
- واحدهای وقفی: واحدهای مسکونی موقوفه که بر اساس استعلام از سازمان اوقاف و امور خیریه امکان اجاره آنها حسب وقف‌نامه وجود ندارد.
- خانه‌های دانشجویان و طلاب: املاکی که محل سکونت دانشجویان، طلاب، دانش‌آموزان، شاغلان یا افراد مبتلا به بیماری‌های خاص در شهری غیر از اقامتگاه اصلی یا فرعی آنها باشد، با ارائه مدارک معتبر، معاف از مالیات خواهند بود.
- واحدهای محل اشتغال: واحدهای مسکونی متعلق به صاحبان صنوف یا شرکت‌های دارای مجوز فعالیت قانونی، با شرط ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان و اطلاع سازمان امور مالیاتی، از پرداخت مالیات معاف هستند.
- واحدهای در حال تعمیر یا نوسازی: اگر مالک با مدارک معتبر ثابت کند ملک در حال بازسازی یا تعمیرات است، از پرداخت مالیات معاف خواهد شد.
- خانه‌های کلنگی: فرسودگی ملک به‌تنهایی دلیل معافیت نیست، مگر اینکه غیرقابل سکونت بودن آن با گواهی رسمی اثبات شود.
- واحدهای در شهرهای کوچک و روستاها: خانه‌های خالی موجود در شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر و روستاها مشمول مالیات نمی‌شوند؛ اما در صورتی که مالک نسبت به ثبت در سامانه املاک اقدام نکرده باشد، جریمه‌ای معادل ۲۰٪ مالیات سال اول به آنها تعلق خواهد گرفت.
این ساختار باعث می‌شود هر مورد به‌صورت مستقل و خوانا ارائه شود و مخاطب راحت‌تر متوجه معافیت‌ها شود.
سامانه ثبت اطلاعات مالیات خانه های خالی
برای اجرای دقیق قانون مالیات خانه های خالی ۱۴۰۴، دولت سامانه‌ای ویژه راه‌اندازی کرده تا وضعیت هر ملک به‌صورت شفاف ثبت و بررسی شود. این سامانه، ابزار اصلی سازمان امور مالیاتی برای شناسایی املاک خالی است و همه مالکان و مستاجران موظف به ثبت اطلاعات ملک خود در آن هستند.
- سامانه ملی املاک و اسکان کشور: این سامانه تحت نظارت وزارت راه و شهرسازی فعالیت می‌کند و آدرس آن amlak.mrud.ir است. در این سامانه، مالکان موظفند اطلاعات هویتی، آدرس دقیق، نوع سند، شناسه یکتا، کد پستی، مشخصات ملک و شناسه قبوض خدماتی را ثبت کنند.
- نحوه ثبت اطلاعات ملک: علاوه بر ثبت اولیه، امکان ویرایش اطلاعات اشتباه نیز فراهم شده است. هرگونه عدم ثبت اطلاعات یا به‌روزرسانی ناقص می‌تواند منجر به شناسایی ملک به‌عنوان خانه خالی و تعلق مالیات یا جریمه شود.
ثبت دقیق اطلاعات در سامانه، به مالکان کمک می‌کند تا از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری کنند و مطمئن باشند که میزان مالیات خانه خالی بر اساس داده‌های صحیح محاسبه خواهد شد.
استعلام و پرداخت مالیات خانه های خالی
پس از ثبت اطلاعات در سامانه ملی املاک و اسکان، مالکان می‌توانند میزان مالیات خانه خالی خود را به‌صورت آنلاین مشاهده و پرداخت کنند. این فرآیند از طریق سامانه‌های رسمی و امن دولت انجام می‌شود تا شفافیت کامل رعایت شود.
- درگاه ملی خدمات مالیات: مشاهده و استعلام میزان مالیات خانه‌های خالی از طریق درگاه ملی خدمات مالیات به آدرس my.tax.gov.ir امکان‌پذیر است. مالکان با ورود به سامانه و استفاده از کد ملی و رمز عبور، و وارد کردن کد شش رقمی پیامک شده، می‌توانند اطلاعات مربوط به واحدهای مسکونی خالی از سکنه و میزان مالیات را مشاهده کنند.
- پرداخت مالیات: پرداخت مالیات نیز از طریق همان سامانه یا سامانه پرداخت قبوض مالیاتی payments.tax.gov.ir امکان‌پذیر است.
- مهلت پرداخت و جریمه‌ها: مالکان یک ماه پس از ابلاغ نهایی مبلغ مالیات فرصت پرداخت دارند. آخرین مهلت پرداخت تا ۳۰ بهمن ماه سال جاری تعیین شده است و در صورت تاخیر، جریمه‌های قانونی اعمال می‌شود.
این روش باعث می‌شود همه مراحل استعلام و پرداخت مالیات خانه خالی بدون نیاز به مراجعه حضوری و با شفافیت کامل انجام شود.
اعتراض مالیاتی خانه خالی
مالکان ممکن است نسبت به مبلغ مالیات یا شناسایی ملک خود اعتراض داشته باشند. قانون برای این موارد مسیر مشخصی تعیین کرده تا حقوق مالک محفوظ بماند.
- روند اعتراض: هر مالک می‌تواند اعتراض خود را از طریق درگاه ملی خدمات مالیاتی به آدرس my.tax.gov.ir ثبت کند. این امکان وجود دارد که اعتراض مربوط به مبلغ مالیات، شناسایی خانه خالی یا هر اشتباه احتمالی در داده‌های سامانه باشد.
- مراجع رسیدگی: اعتراض‌ها در هیأت‌های حل اختلاف مالیاتی مورد بررسی قرار می‌گیرند. نماینده وزارت راه و شهرسازی موظف است مستندات سامانه املاک و اسکان را در جلسه هیأت ارائه کند تا بررسی‌ها دقیق و شفاف انجام شود.
با این روند، مالکان می‌توانند اطمینان داشته باشند که هرگونه اختلاف یا اشتباه در محاسبه مالیات خانه های خالی مورد رسیدگی قانونی قرار خواهد گرفت و حق آنها محفوظ خواهد ماند.
جرائم و محرومیت‌های عدم پرداخت مالیات ملک خالی
عدم پرداخت به موقع مالیات خانه خالی برای مالکان پیامدهایی جدی دارد و قانون با تعیین جرائم و محرومیت‌ها، تلاش می‌کند تا مالکان نسبت به ثبت و استفاده از املاک خود مسئولیت‌پذیر باشند.
- جریمه تاخیر در پرداخت: در صورت تاخیر در پرداخت، به ازای هر ماه ۲.۵ درصد از مبلغ مالیات به عنوان جریمه اضافه می‌شود.
- ممنوعیت معاملات و مسئولیت دفاتر اسناد: اگر مالک مالیات قطعی را پرداخت نکند، خانه خالی ممنوع‌المعامله می‌شود و امکان انتقال آن به دیگری وجود ندارد. دفاتر اسناد رسمی بدون دریافت گواهی پرداخت مالیات ماده ۵۴ مکرر، متضامنا مسئول خواهند بود.
- محرومیت‌های خدماتی: اگر مالک خانه خالی اطلاعات ملک خود را در سامانه ثبت نکرده باشد یا مالیات آن را پرداخت نکند، بسیاری از خدمات دولتی مانند افتتاح حساب بانکی، تعویض پلاک خودرو و دریافت یارانه یا خدمات حمایتی به او داده نمی‌شود.
- محرومیت‌های مربوط به انرژی و جریمه: وزارت نیرو هزینه برق کنتورهایی که مالک اطلاعاتشان را در سامانه ثبت نکرده است، بر اساس بالاترین تعرفه محاسبه می‌کند. همچنین اگر مشخص شود مالک تخلف کرده، علاوه بر مالیات، جریمه‌ای برابر با همان مبلغ مالیات به او تعلق می‌گیرد.
به این ترتیب، نه تنها پرداخت مالیات به موقع الزامی است، بلکه ثبت صحیح اطلاعات ملک در سامانه ملی املاک و اسکان نیز اهمیت بالایی دارد. این اقدامات باعث می‌شوند بازار مسکن منظم‌تر شده و جلوگیری از احتکار یا خالی ماندن خانه‌ها آسان‌تر شود، در عین حال مالکان نیز با شفافیت کامل می‌توانند برنامه‌ریزی مالی داشته باشند.
جمع‌بندی
قانون مالیات خانه‌های خالی ۱۴۰۴ فرصتی است تا بازار مسکن شفاف‌تر و منظم‌تر شود و از احتکار و خالی ماندن خانه‌ها جلوگیری گردد. آگاهی از نحوه محاسبه مالیات، مهلت‌های پرداخت و معافیت‌ها به مالکان کمک می‌کند برنامه‌ریزی مالی دقیق داشته باشند و از پرداخت جریمه‌های سنگین جلوگیری کنند.
اگر می‌خواهید ثبت اطلاعات، استعلام و پرداخت مالیات خانه خالی‌تان را بدون استرس و در کمترین زمان انجام دهید، الو کافی نت همراه شماست. تیم ما با تجربه و دانش کافی، تمام مراحل ثبت ملک، دریافت کد و پیگیری امور مالیاتی را به بهترین شکل انجام می‌دهد. با استفاده از خدمات ارائه شده در کافی نت آنلاین دیگر نگران پیچیدگی‌های مالیاتی نباشید؛ کافی است یک تماس بگیرید و خیالتان راحت باشد که همه چیز حرفه‌ای و درست انجام می‌شود.
سوالات متداول
چه خانه‌هایی خالی محسوب می‌شوند؟
هر واحد مسکونی که در یک سال بیش از ۱۲۰ روز خالی از سکنه باشد، مشمول مالیات خانه های خالی خواهد شد. خانه‌هایی که کمتر از این مدت خالی بمانند، مشمول مالیات نمی‌شوند. همچنین خانه‌های نوساز در بازه زمانی تعیین شده یا واحدهای ثبت‌شده به عنوان اقامتگاه اصلی و فرعی، از مالیات معاف هستند.
نحوه محاسبه مالیات خانه‌های خالی چگونه است؟
مالیات بر اساس ارزش اجاره ماهانه ملک، کسر ۲۵٪ برای استهلاک، اعمال نرخ مالیات بر اجاره و سپس ضرب در ضرایب افزایشی محاسبه می‌شود. این ضرایب بر اساس تعداد سال‌های خالی بودن ملک تعیین می‌شوند و برای مالکان دارای بیش از پنج خانه خالی، دو برابر می‌شوند. مثال عملی: ملکی ۱۰۰ متری با اجاره ماهانه ۵ میلیون تومان، پس از اعمال کسر استهلاک و مالیات، مبلغ نهایی سال اول ۳,۳۷۵,۰۰۰ تومان خواهد بود.
آیا خانه کلنگی یا قدیمی از مالیات خانه خالی معاف است؟
خیر، صرفاً فرسودگی یا قدیمی بودن ملک باعث معافیت نمی‌شود. تنها در صورتی که غیرقابل سکونت بودن ملک با گواهی رسمی اثبات شود، مالیات تعلق نمی‌گیرد.
اگر مالک چند خانه داشته باشد، ضرایب مالیات چگونه تغییر می‌کند؟
برای مالکان دارای ۱ تا ۵ خانه خالی، ضرایب مالیات سال اول ۶ برابر، سال دوم ۱۲ برابر و از سال سوم به بعد ۱۸ برابر است. اگر مالک بیش از ۵ خانه خالی داشته باشد، این ضرایب دو برابر شده و سال اول ۱۲ برابر، سال دوم ۲۴ برابر و سال سوم ۳۶ برابر محاسبه می‌شود.
مهلت پرداخت مالیات خانه‌های خالی چه زمانی است؟
مالکان یک ماه پس از ابلاغ برگ تشخیص مالیات فرصت پرداخت دارند و آخرین مهلت تا ۳۰ بهمن ماه سال جاری تعیین شده است. پرداخت به موقع از جریمه و محرومیت‌های قانونی جلوگیری می‌کند.
آیا امکان گزارش اینترنتی خانه‌های خالی وجود دارد؟
بله، از طریق سامانه‌های سازمان امور مالیاتی و روش‌های گزارش فرار مالیاتی، افراد می‌توانند خانه‌های خالی را گزارش دهند تا بررسی و شناسایی دقیق انجام شود.
چه معافیت‌هایی برای خانه‌های خالی در نظر گرفته شده است؟
خانه‌های ثبت‌شده به عنوان اقامتگاه اصلی و فرعی، خانه‌های موقوفه، املاک دانشجویان و شاغلان، واحدهای در حال بازسازی یا نوسازی و برخی خانه‌های موجود در شهرهای کوچک و روستاها، از پرداخت مالیات معاف هستند.
چگونه می‌توانم مطمئن شوم که مالیات خانه خالی من درست محاسبه شده است؟
مالکان می‌توانند از طریق درگاه ملی خدمات مالیاتی my.tax.gov.ir اطلاعات ملک و میزان مالیات را مشاهده و در صورت نیاز اعتراض خود را ثبت کنند. همچنین سامانه ثبت اطلاعات ملک amlak.mrud.ir امکان ویرایش و به‌روزرسانی داده‌ها را فراهم کرده است تا مالیات دقیق و منصفانه محاسبه شود.