مالیات بر اجاره یکی از شاخه‌های مالیات بر درآمد املاک و مستغلات در ایران است. به عبارت ساده، هر درآمدی که از اجاره دریافت شود، مشمول مالیات می‌شود. به‌عنوان مثال اگر شما مالک یک آپارتمان یا مغازه باشید و اجاره دریافت کنید، باید بخشی از این درآمد را طبق قانون مالیات‌های مستقیم به دولت پرداخت کنید. در سال‌های اخیر، سازمان امور مالیاتی کشور برای تسهیل این فرایند، سامانه‌های الکترونیکی مانند سامانه اظهارنامه مستغلات (estr.tax.gov.ir) و درگاه ملی خدمات مالیات (my.tax.gov.ir) را راه‌اندازی کرده است تا مالکان و مستاجرها بتوانند به صورت آنلاین، اظهارنامه مالیات بر اجاره ملک را ثبت و مبلغ مالیات را پرداخت نمایند.
مالیات اجاره بسته به نوع موجر (صاحب ملک) و مبلغ اجاره متفاوت است. در ادامه با گام‌های محاسبه، نحوه ثبت اظهارنامه و پرداخت این مالیات آشنا می‌شویم. فراموش نکنید که تکمیل و ارسال به‌موقع اظهارنامه مالیاتی اجاره اهمیت زیادی دارد و مطابق راهنمای الو کافی‌نت باید حتما تا پایان مهلت قانونی انجام شود. در این راهنما سعی می‌کنیم به زبان ساده و با لحنی دوستانه، تمام نکات مورد نیاز را توضیح دهیم؛ پس همراه ما باشید و حساب و کتاب را با آرامش انجام دهید!
مالیات بر درآمد اجاره ملک چیست؟
مالیات بر درآمد اجاره ملک (که گاهی به اختصار مالیات اجاره نامیده می‌شود) مالیاتی مستقیم است که طبق قانون مالیات‌های مستقیم از درآمد حاصل از اجاره املاک دریافت می‌شود. به بیان دیگر، صاحب ملکی که آن را اجاره می‌دهد مکلف است بخشی از اجاره‌بها را به دولت بپردازد. مطابق ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد مشمول مالیات برابر است با کل مال‌الاجاره پس از کسر ۲۵٪ (به عنوان هزینه‌ها و استهلاک). به همین دلیل، عموما در محاسبه مالیات اجاره، ابتدا ۷۵٪ اجاره سالانه محاسبه شده و سپس نرخ‌های قانونی بر آن اعمال می‌شوند. این نرخ‌ها بر حسب نوع موجر و میزان اجاره سالانه تعیین می‌شوند و در ادامه توضیح داده شده است.
چه کسانی مشمول مالیات بر اجاره املاک می‌شوند و چه کسانی باید آن را بپردازند؟
طبق قانون، هر فرد حقیقی یا حقوقی که درآمد اجاره از ملکی داشته باشد مشمول مالیات اجاره است. یعنی اگر شما ملکی را اجاره داده‌اید، باید مالیات آن را بپردازید. مالیات اجاره بر عهده موجر (اجاره‌دهنده) است؛ در حالت عادی، خود مالک باید مالیاتش را بدهد. تنها در صورتی که مستاجر اولیه ملک را به شخص ثالثی اجاره دهد (اجاره دوم) و از مابه‌التفاوت اجاره سود ببرد، آنگاه مستاجر اولیه (به عنوان اجاره‌دهنده جدید) موظف به پرداخت مالیات است. به عبارت دیگر، پرداخت مالیات اجاره توسط مستاجر فقط زمانی رخ می‌دهد که مستاجر اول خانه را دوباره اجاره دهد.
جدول و نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۴
طبق آخرین تغییرات قانون مالیات‌های مستقیم، نرخ مالیات اجاره برای مالکین حقیقی (بعد از کسر ۲۵٪ معافیت ماده ۵۳) به‌صورت پلکانی تعیین می‌شود. جدول زیر نرخ مالیات سالیانه پس از کسر ۲۵٪ را نشان می‌دهد:
|
اجاره سالانه پس از کسر ۲۵٪ (ریال) |
نرخ مالیات بر درآمد اجاره (%) |
|
تا ۲,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ |
۱۵٪ |
| ۲,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۱ تا ۴,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ |
۲۰٪ |
| بیش از ۴,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ |
۲۵٪ |
برای مالکین حقوقی (شرکت‌ها)، نرخ ثابتی معادل ۲۵٪ به عنوان مالیات اجاره اشخاص حقوقی تعیین شده است. در خصوص محاسبه مالیات اجاره اشخاص حقوقی می‌توان گفت: اگر موجر شرکت باشد، ۲۵٪ از ۷۵٪ اجاره سالانه به عنوان مالیات بر درآمد اجاره دریافت می‌شود. توجه کنید که سقف معافیت ۱۵۰ مترمربع در تهران و ۲۰۰ متر در سایر شهرها (ماده ۵۳ قانون مالیات) صرفاً به موارد معافیت مربوط است و برای شرکت‌ها کاربرد ندارد.
نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک
برای محاسبه آنلاین مالیات بر اجاره می‌توان از پلتفرم‌های رسمی سازمان مالیاتی یا سایر سامانه‌های معتبر استفاده کرد. اما به‌صورت دستی نیز روش مشخصی وجود دارد: ابتدا مجموع اجاره سالیانه را محاسبه کرده و ۲۵٪ آن را بابت هزینه‌ها (استهلاک و تعمیرات) کسر می‌کنیم؛ عدد باقی‌مانده (معادل ۷۵٪ اجاره) را با جدول نرخ بالا تطبیق داده و نرخ مربوطه را اعمال می‌کنیم. مثلا اگر اجاره سالیانه ملکی پس از کسر معافیت در محدوده ۲ تا ۴ میلیارد ریال باشد، ضریب ۲۰٪ به آن تعلق می‌گیرد. حاصل ضرب این نرخ در مبنای مالیات (۷۵٪ اجاره) مالیات قطعی سالانه شما را می‌دهد.
اعمال نرخ‌ها پس از محاسبه پایه مالیات (۷۵٪ اجاره) انجام می‌شود و پس از محاسبه آنلاین می‌توان اظهارنامه مالیات اجاره را از طریق سامانه مالیاتی ارسال و مبلغ را پرداخت نمود. توجه داشته باشید که ماخذ پرداخت مالیات اجاره اشخاص حقیقی، ۷۵٪ اجاره سالیانه است، یعنی معادل دستور مراجع قانونی «کل مال‌الاجاره پس از کسر ۲۵٪».
نحوه تبدیل مبلغ رهن (پول پیش) به اجاره در محاسبه مالیات
مبلغ رهن (پول پیش) که از مستاجر دریافت می‌کنید نیز طبق قانون مشمول مالیات است. با این حال در اظهارنامه مالیاتی اجاره ملک، نیازی به تبدیل رهن به اجاره در فرمول محاسباتی نیست. به عبارت دیگر، شما در اظهارنامه تنها اجاره نقدی (پس از کسر معافیت ۲۵٪) را وارد می‌کنید و رهن را جداگانه لحاظ نمی‌کنید. اگر اجاره بها به‌صورت نقدی کمتر از ۸۰٪ اجاره املاک مشابه باشد، سازمان مالیاتی ممکن است معادل اجاره سالیانه این ۲۰٪ کمبود را به عنوان رهن محسوب و برای محاسبه مالیات در نظر بگیرد. بنابراین در عمل، مبلغ رهن به طور مستقل در اظهارنامه ثبت نمی‌شود، مگر در صورت رسیدگی و محاسبه بر اساس اجاره‌های مشابه.
معافیت‌های مالیاتی بر درآمد اجاره ملک
قانون مالیات‌های مستقیم موارد متعددی را از شمول مالیات اجاره مستثنی کرده است. مهم‌ترین معافیت‌ها عبارت‌اند از:
- املاک سازمانی (خانه‌های سازمانی) که به‌صورت انحصاری در اختیار افراد مشخصی (مثل کارکنان دستگاه‌های دولتی) قرار دارند.
- املاکی که در آن خانواده مالک (همسر، پدر، مادر، فرزند یا اجداد و افراد تحت تکفل) سکونت کنند.
- املاکی که به‌صورت رایگان در اختیار وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی قرار گرفته باشند (بودجه دولتی).
- املاکی که به شرط فروش به خریدار اجاره داده شده است (تا ۶ ماه).
- املاک مسکونی با بیش از ۳ واحد استیجاری که با الگوی الگوی مصرف مسکن مطابق اعلام وزارت راه ساخته شده باشند.
در مجموع، کلیه املاک مسکونی تا ۱۵۰ مترمربع در تهران و تا ۲۰۰ مترمربع در شهرستان‌ها از مالیات اجاره معاف هستند. علاوه بر موارد فوق، اگر ملک خود را به مددجویان کمیته امداد یا بهزیستی واگذار کنید، تمامی اجاره مشمول معافیت صددرصدی خواهد بود. همچنین کارکنان و بازنشستگان تحت پوشش برخی نهادهای حمایتی نیز ممکن است از معافیت مالیات بر اجاره بازنشستگان برخوردار شوند (با سقف خاص). برای مثال، اگر درآمد اجاره شما تنها منبع درآمدتان باشد، طبق روال جاری معادل حدود ۲۰۰ میلیون تومان اجاره سالیانه از مالیات معاف است.
توجه کنید که حتی در صورت بهره‌مندی از معافیت، باید در اظهارنامه مالیاتی ثبت نام کنید و معافیت خود را اعلام نمایید، وگرنه مشمول جرایم عدم تسلیم خواهید شد.
تاثیر کاربری ملک و متراژ بر معافیت‌های مالیات اجاره
کاربری ملک (مسکونی، تجاری یا اداری) در اصل مشمول مالیات تاثیری ندارد؛ هر ملکی که درآمد اجاره داشته باشد، مشمول مالیات اجاره است. اما در بحث معافیت‌ها کاربری اهمیت دارد. مثلا معافیت مسکونی تا ۱۵۰/۲۰۰ متر صرفا برای املاک مسکونی اعمال می‌شود و در مورد املاک تجاری یا اداری وجود ندارد. همچنین، اگر مالک خود در ملک سکونت داشته باشد (مثلا آپارتمان خود را اجاره داده و در آن زندگی نمی‌کند)، تا حد معاف مسکونی نیز نباید اظهارنامه بدهد. ملاحظه می‌شود که عمده معافیت‌ها با املاک مسکونی مرتبط است و برای املاک تجاری و اداری، این معافیت‌های مسکنی برقرار نیست.
مهلت پرداخت و ثبت اظهارنامه مالیاتی اجاره ملک
اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک هر سال تا پایان تیرماه سال بعد (معمولا تاریخ ۳۱ تیر) فرصت دارد. به‌طور مثال، مهلت ارسال اظهارنامه مربوط به درآمد اجاره سال ۱۴۰۳، تا پایان تیر ۱۴۰۴ است. همچنین مهلت پرداخت مالیات نیز همزمان با تسلیم اظهارنامه یا نهایتا تا پایان مهلت قانونی تعیین می‌شود. به خاطر شیوع کرونا، در سال‌های اخیر گاهی این مهلت‌ها تمدید شده (مثلا تا پایان شهریور به اتمام رسید)، اما به‌صورت عادی ثبت اظهارنامه و پرداخت مالیات اجاره باید تا تیر ماه انجام شود. عدم ارسال اظهارنامه در موعد مقرر، جریمه ۱۰٪ مالیات (غیرقابل بخشش) را به دنبال دارد، و اگر پس از تشخیص مالیات، آن را پرداخت نکنید نیز برای هر ماه تأخیر ۲/۵٪ مبلغ مالیات جریمه تعلق می‌گیرد.
سامانه پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک
سامانه پرداخت مالیات اجاره املاک به آدرس estr.tax.gov.ir بخشی از سامانه ملی مالیات است که مخصوص ثبت نام و تسلیم اظهارنامه این مالیات می‌باشد. مودیان (مالکان) باید ابتدا در درگاه ملی خدمات مالیاتی (my.tax.gov.ir) ثبت‌نام کرده، سپس با بارگذاری اظهارنامه مالیات اجاره، اطلاعات ملک و قرارداد اجاره را وارد کنند. پس از بررسی اطلاعات توسط سازمان امور مالیاتی، میزان مالیات اعلام شده و مودی با درگاه پرداخت الکترونیکی مالیات نسبت به پرداخت آن اقدام می‌کند. استفاده از این سامانه‌ها، مانند سایر خدمات الکترونیکی مالیاتی، روند را ساده کرده اما مسئولیت صحت اطلاعات و ارسال به‌موقع اظهارنامه همچنان بر عهده مالک است.
مراحل و نحوه پرداخت مالیات بر اجاره املاک
پس از محاسبه مالیات اجاره به‌صورت آنلاین یا دستی، باید اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره املاک را در سامانه مالیاتی ارسال و سپس مالیات محاسبه‌شده را پرداخت کنید. به‌طور خلاصه نحوه پرداخت مالیات اجاره به این صورت است:
- ورود به سامانه مودیان (my.tax.gov.ir) و دریافت نام کاربری/رمز احراز هویت.
- انتخاب گزینه ثبت اظهارنامه «مالیات بر درآمد اجاره املاک» و وارد کردن اطلاعات مالک، ملک و مبلغ اجاره سالانه.
- تایید نهایی و دریافت کد رهگیری اظهارنامه.
- پرداخت مالیات از طریق درگاه پرداخت الکترونیکی سازمان امور مالیاتی.
از آنجا که ممکن است پروسه‌های الکترونیکی مالیاتی برای برخی پیچیده باشد، الو کافی‌نت در راستای خدمات غیرحضوری خود، امکان مشاوره و راهنمایی در ثبت اظهارنامه و پرداخت مالیات اجاره را فراهم کرده است. کارشناسان ما می‌توانند در مراحل ورود اطلاعات به سامانه و انجام پرداخت آنلاین به شما کمک کنند.
اعتراض و نحوه پیگیری مالیات اجاره
اگر پس از ابلاغ برگه تشخیص مالیات، با مبلغ تعیین‌شده مخالف هستید می‌توانید اعتراض خود را ثبت کنید. از سال ۱۴۰۱ به بعد، «ثبت اعتراض الکترونیکی» صرفا از طریق سامانه مای‌تکس (my.tax.gov.ir) امکان‌پذیر شده است. مطابق ماده ۲۳۸ قانون مالیات‌های مستقیم، باید حداکثر ظرف ۳۰ روز از ابلاغ برگ تشخیص با مستندات لازم به این سامانه مراجعه کرده و اعتراض خود را درج کنید. پس از ثبت، سازمان مالیاتی موظف است حداکثر طی ۳۰ روز اعتراض شما را رسیدگی کند؛ اگر به نفع شما بود، مالیات قطعی کاهش یافته یا متوقف می‌شود. وضعیت اعتراض و نتایج آن نیز از طریق همین سامانه قابل پیگیری است. در صورت عدم ارائه اعتراض یا پذیرفتن مبلغ تشخیص داده‌شده، این مبلغ به‌عنوان مالیات قطعی محسوب شده و پس از پایان مهلت، لازم است پرداخت شود.
روش‌های کاهش مالیات اجاره
کاهش قانونی مالیات اجاره معمولا با استفاده از معافیت‌ها و ثبت دقیق هزینه‌های مرتبط صورت می‌گیرد:
- گاهی مالکان به‌خاطر کاستن مالیات مبالغ اجاره را کمتر ثبت می‌کنند، اما این کار خطرناک است. در عوض، قرارداد خود را واقع‌بینانه تنظیم کنید تا در صورت رسیدگی مشکلی پیش نیاید.
- چنانچه ملک شما در بین گروه‌های معافیت باشد (مثلا مخارج مستاجر تحت پوشش کمیته امداد، یا متراژ پایین مسکونی)، حتما هنگام ارسال اظهارنامه اعلام کنید تا شامل معافیت قانون شوید.
- اگر موجر شرکت (حقوقی) هستید، می‌توانید هزینه‌های واقعی تعمیر، بیمه و مالیات بر دارایی را مستند کنید تا از درآمد اجاره کسر شوند. در مورد محاسبه مالیات اجاره اشخاص حقیقی باید گفت؛ به‌جز همان ۲۵٪ معافیت ماده ۵۳، قانون امکان کسری بیش‌تر نمی‌دهد، اما مستند نگه داشتن هزینه‌ها در صورت اعتراض می‌تواند مفید باشد.
- در شرایط بحرانی اقتصادی یا افت شدید اجاره‌بها، می‌توان با ارائه مدارک به اداره مالیات درخواست تعدیل یا بخشودگی بخشی از مالیات را نمود. این گزینه وابسته به نظر ممیز مالیاتی است.
- یک حسابدار یا مشاور مالیاتی حرفه‌ای می‌تواند با بررسی دقیق موقعیت شما، راهکارهای قانونی کاهش مالیات اجاره را شناسایی کند (مانند استفاده از معافیت‌های خاص یا ثبت هزینه‌های قانونی).
در بخش بعد همراه ما باشید تا به بررسی جریمه عدم پرداخت مالیات اجاره بپردازیم.
جریمه عدم پرداخت مالیات اجاره
چنانچه اظهارنامه مالیات بر اجاره را در مهلت قانونی ارسال نکنید، مشمول جریمه غیرقابل بخشش معادل ۱۰٪ مبلغ مالیات خواهید شد. همچنین در صورت عدم پرداخت مالیات قطعی پس از ارسال اظهارنامه، سازمان امور مالیاتی برای هر ماه تاخیر ۲/۵٪ از مالیات را به‌عنوان جریمه تعلق می‌دهد. لازم به ذکر است که عدم ارسال اظهارنامه و پرداخت نکردن مالیات می‌تواند تبعات دیگری مثل محرومیت از خدمات بانکی یا ممنوع‌الخروجی برای مالک به همراه داشته باشد، بنابراین توصیه می‌شود در موعد مقرر همه مراحل ثبت و پرداخت را تکمیل کنید.
جمع‌بندی
درآمد حاصل از اجاره ملک یکی از منابع مهم درآمدی برای بسیاری از مالکان است، اما نباید فراموش کرد که طبق قانون، این درآمد نیز مشمول مالیات است. خوشبختانه قانون‌گذار با در نظر گرفتن معافیت‌ها و نرخ‌های منطقی، سعی کرده عدالت را در این حوزه رعایت کند. اطلاع دقیق از نحوه محاسبه مالیات اجاره، معافیت‌ها، مهلت‌ها و روش‌های پرداخت، می‌تواند از بروز جرایم مالیاتی و دغدغه‌های حقوقی جلوگیری کند.
اگرچه روند ثبت اظهارنامه مالیاتی امروزه به‌صورت الکترونیکی ساده‌تر شده، اما همچنان وجود یک مشاور یا راهنمای آگاه می‌تواند کمک بزرگی باشد؛ چه در انتخاب گزینه‌های قانونی برای کاهش مالیات، چه در پیگیری اعتراض‌ها یا حتی استفاده از معافیت‌های خاص. در نهایت، آگاهی مالیاتی نه‌تنها وظیفه‌ای قانونی بلکه نشانه‌ای از مسئولیت‌پذیری اجتماعی است. با انجام درست مراحل مالیات اجاره، هم از حقوق قانونی خود دفاع می‌کنید و هم در ساختن کشوری قانون‌مدار سهم دارید.